SK디앤디의 자회사 디앤디인베스트먼트가 자산운용 리츠를 통해 보유 중인 ‘그랜드 조선 제주’ 호텔 매각에 착수했다. 코로나19 이후 제주 관광수요가 회복세에 접어들면서 호텔업황이 개선되는 가운데, 대출 만기 대응 및 투자금 회수를 목적으로 선제적인 매각 작업이 진행되고 있다. 다만 서울 외 지역 호텔에 대한 투자자 선호도는 여전히 제한적이어서 향후 매각 성사 여부가 주목된다.
📝 서론
디앤디인베스트먼트는 SK디앤디가 개발하고 리츠를 통해 운용 중인 5성급 호텔 자산 ‘그랜드 조선 제주’의 매각을 본격 추진하고 있다. 과거 선매매 방식에서 리츠 구조로 전환된 이 호텔은 제주 중문관광단지 내에 위치하며, 현재 조선호텔앤리조트가 장기 임차 계약을 맺고 위탁 운영 중이다. 매각 추진의 직접적인 배경은 2026년 만기 도래 예정인 차입금 대응이지만, 제주 관광 회복세와 호텔 공급 구조 개선 등도 매각 기대감을 높이고 있다.
🔍 본론
1. 자산 개요 및 구조
- 자산명: 그랜드 조선 제주
- 위치 및 규모: 제주 서귀포시 중문관광단지 내, 연면적 약 6만㎡, 271객실
- 개발 및 소유 구조:
- 2018년 SK디앤디가 켄싱턴호텔을 약 1150억 원에 인수
- 리모델링 후 2021년 디디아이제이제이60리츠에 매각 → 순매입가 2400억 원
- 운영 계약: 조선호텔앤리조트가 20년 장기 임대차 계약 (중도해지 불가)
- 임대료: 최소보장 + 성과연동 구조
2. 매각 추진 배경
- 대출 구조 및 만기:
- PF 기반 리츠 구조로, 총 2630억 원 조달 (에퀴티 1070억 + 론 1560억)
- 대출금리는 연 2.7%, 만기는 2026년 3월
- 선제적 매각 착수: 만기를 약 1년 앞두고 자산 수요 조사 및 매각 절차 개시
- 리츠 이사회에서 매각주관사 선정 절차 의결
3. 시장 환경 및 투자 매력도
- 호텔업황 회복세:
- 제주 외국인 관광객 수 (2023년): 약 191만 명 → 코로나 이후 첫 100만 명 돌파
- 폐업 등으로 호텔 공급과잉 해소, 경쟁 완화
- 리츠 기반 안정성:
- 장기 운영계약 구조로 현금흐름 예측 가능성 높음
- 최대주주: 한국투자증권 (신탁 포함 72.18%), 2대주주: 조선호텔앤리조트 (26.25%)
4. 주요 리스크
- 서울 외 지역 호텔 자산에 대한 낮은 투자 선호도
- 금리 인상기 투자심리 위축
- 조선호텔과의 장기 임대 계약이 매각 유연성을 일부 제약할 수 있음
✅ 결론
그랜드 조선 제주는 입지, 브랜드, 장기 임대 안정성 등을 갖춘 프라임급 리조트 자산이며, 제주 관광 회복 및 호텔업황 정상화 흐름 속에서 매각 시점을 선제적으로 포착한 사례다. 리츠 구조 덕분에 운용 투명성과 안정적 현금흐름이 확보된 점도 투자자 매력 요소로 작용할 수 있다.
그러나 비서울권 자산에 대한 투자자 보수적 기조, 금리 부담, 임대계약 구조의 유연성 제약 등은 매각 과정에서 주요 변수로 작용할 전망이다. 결국 이번 매각의 성패는 시장 수요에 맞는 가격 현실화와 우량 운영계약의 가치 인식 여부에 달려 있다.
📌 참고 링크
https://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=202503281619284120104778
디앤디인베스트먼트, 그랜드 조선 제주 매각 '착수'
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